Какой налог выгоднее платить при сдаче имущества в аренду: гид для физлиц и ИП

Сдача недвижимости в аренду — отличный источник пассивного дохода. Однако ФНС всё эффективнее выявляет нелегальных арендодателей: через анализ банковских переводов, мониторинг сайтов объявлений и жалобы соседей. 

Хорошая новость заключается в том, что государство не заставляет всех платить по максимальной ставке. У вас есть законное право выбрать оптимальный режим налогообложения. Недавно УФНС России по Республике Татарстан опубликовало подробные разъяснения на этот счет.

Мы перевели чиновничий язык на человеческий и подготовили для вас полный гид по выбору налогового режима для рантье в 2026 году.

Вариант 1: Налог на профессиональный доход (Самозанятость)

Идеально подходит для: Сдачи в аренду жилой недвижимости (квартиры, комнаты, жилые дома).

Это самый популярный и простой способ легализовать доход от аренды квартиры. Чтобы стать самозанятым, даже не нужно идти в налоговую — достаточно скачать приложение «Мой налог» и пройти регистрацию за 5 минут.

Ваши налоги:

• 4% — если вы сдаете жилье обычным физлицам (семьям, студентам).

• 6% — если вы сдаете жилье юридическим лицам или ИП (например, компания арендует квартиру для командировок своих сотрудников).

Главные преимущества:

• Никакой отчетности. Не нужно заполнять декларации, покупать онлайн-кассу или вести сложные книги учета.

• Автоматизация. Вы просто вносите сумму полученной аренды в приложение, и ФНС сама рассчитывает налог. Оплатить его нужно до 25-го числа следующего месяца.

• Без обязательных взносов. Вы не обязаны платить фиксированные страховые взносы на пенсию (только добровольно, если хотите копить стаж).

• Доступно госслужащим. Это единственный вид коммерческой деятельности, который официально разрешен государственным и муниципальным служащим.

Важно: Самозанятость нельзя применять при сдаче нежилой (коммерческой) недвижимости — офисов, складов, гаражей или апартаментов.

Вариант 2: Статус Индивидуального предпринимателя (ИП)

Идеально подходит для: Сдачи коммерческой недвижимости, апартаментов, либо если у вас несколько объектов и доходы превышают лимит для самозанятых (2,4 млн руб. в год).

Зарегистрировав ИП, вы получаете доступ к специальным налоговым режимам.

Сравнительная таблица режимов для ИП-арендодателя

Что выбрать ИП? Прежде чем открывать УСН, зайдите на сайт ФНС и воспользуйтесь сервисом «Налоговый калькулятор стоимости патента». Зачастую купить патент на год (стоимость которого зависит от площади и региона, а не от реальной выручки) оказывается в разы дешевле, чем платить 6% с каждого поступления.

Вариант 3: Оплата НДФЛ как обычное физическое лицо

Идеально подходит для: Тех, кто сдает жилье эпизодически и категорически не хочет получать статус самозанятого или ИП.

Это самый дорогой и бюрократически сложный вариант. Доходы будут облагаться налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по прогрессивной шкале:

• 13% — с доходов до 2,4 млн руб. в год.

• 15% — с суммы, превышающей 2,4 млн руб.

Здесь есть два сценария развития событий, зависящих от того, кто снимает ваше помещение.

Сценарий А: Ваш арендатор — обычный человек или иностранная фирма

В этом случае государство перекладывает всю ответственность на вас. Вам придется самостоятельно:

1. Посчитать полученный за год доход.

2. Заполнить декларацию 3-НДФЛ и подать ее в налоговую не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным.

3. Оплатить налог не позднее 15 июля.

Напоминание: Сегодня 23 апреля 2026 года. Если вы сдавали квартиру как физлицо в 2025 году, у вас осталась ровно неделя, чтобы подать декларацию 3-НДФЛ за прошлый год без штрафов!

Сценарий Б: Ваш арендатор — российская компания или ИП

Вам повезло: юридическое лицо обязано выступить вашим налоговым агентом.

Организация сама удержит 13% или 15% из суммы вашей арендной платы и перечислит деньги в бюджет. Вам не придется подавать декларацию 3-НДФЛ.

Если компания по какой-то причине (например, взаимозачет) не смогла удержать налог, она сообщит об этом в ФНС до 25 февраля следующего года. В таком случае осенью в ваш Личный кабинет налогоплательщика просто придет уведомление, по которому нужно будет оплатить налог до 1 декабря.